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住宅ローン借り換えのコツ・注意点まとめ【2016】


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住宅ローン

マイナス金利制度が導入された事により、住宅ローンの金利も下がっています。住宅金融支援機構が2016年5月2日に発表した情報によると、フラット35の金利が過去最低を更新して「年1.08%(最も多くの金融機関が採用している値)」になったとか。

金利の低下に伴い、住宅ローンの借り換え件数も増加しており、例えば2016年3月の借り換え件数は前年同月比で約3.6倍と爆増。多くの人が、今が借り換えのチャンス!と考えている事が分かりますね。

そこで、今回は住宅ローンの借り換えを行う時の注意点などを調べてみたので、よろしくどうぞお願いいたします。

もちろん、借り換えをすると節約になる!人向けです。

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借り換え後の金利タイプの選択

まず、一番大事になってくるのが「金利」の問題ですね。新規借入時も借り換え時も一番大事な項目です。利率が低ければ低いほど良いのは言うまでも有りませんが、金利のタイプの選択も大事になってきます。

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特に、気をつけておきたいのが当初期間固定金利タイプの物です。金利が固定される期間は、3年やら10年の物など色々有りますが、こういうタイプは固定期間終了後に利率が跳ね上がる可能性が有ります。

例えば、借入金額3,000万円・期間30年で当初三年間は金利1%、それ以降は金利2%の住宅ローンを組んだとすると、月々の返済額は3年目までが「96,491円」、4年目以降は「109,459円」となり、負担額が毎月1.3万円も変わってきます。

目先の利益に飛びつく事無く、トータルで考えるようにしましょう。

2016年以降は変動金利にすべき?or固定金利?【主観】

日銀のマイナス金利政策の導入によって、これから更に金利が下がるかもしれないから「変動金利」にした方が良いのでは?と考える人も多いと思います。

金利を見る鳥

ただ、住宅ローンの変動金利は政策金利、固定金利は長期金利に連動しており、今回のマイナス金利は、一般の銀行が日銀に資金を預ける場合に手数料を取られるだけなので、政策金利が変わった訳では有りません。

政策金利(無担保コール翌日物レート)は、2009年に0.1%になってから2016年4月まで変わっていません。つまり、元々これ以上下がる余地はあまり無いという事です。従って変動金利にしていれば更にローンが安くなるか!?と言われるとそういうわけでも有りません。

では、固定金利はどうなのか?と言うと、固定金利は新発10年物国債に連動することになりますが、こちらは2016年2月に史上初めてマイナス0.01%まで低下し、それに連動するようにメガバンク等の住宅ローン金利も過去最低を記録しました。ただ、直近では若干金利が引き上げが行われています。

正直言うと固定金利に関しても、もう結構低くなっちゃってるので、これ以上ベラボウに下がる余地は無いんじゃない?と思ったりもします。

住宅ローンとお金

まぁ、長々書いてきましたが金利タイプは本人の希望によっても選ぶべきタイプは変わってくると思うので、とにかく損をするリスクを抑える!という観点から選択すれば良いんじゃないかと思います。

個人的には、2016年時点で借り換えするのであれば、最初変動金利で元本減らしといて、金利が上がってきたら固定金利に変更して、それ以降の金利上昇リスクを抑えるという方法も良いかなと思います。

繰上げ返済手数料と金額に注意

これは借り換えとか関係なく、新規で申し込む時にも当然注意する必要が有る項目ですね。

金利負担を減らすためにも、繰上げ返済は非常に重要になってくると思いますが、繰上げ返済するたびにイチイチ手数料を取られるとなると、何のために繰上げ返済しているのか分からなくなります。必ず手数料無料の所を選びましょう。

住宅ローンの繰上げ返済

また、一部繰上げ返済する場合の最低金額も重要です。早め早めに繰上げ返済をした方が当然総返済額が小さくなる可能性は高くなりますが、最低繰上げ返済金額が100万円とかの設定になっていると、繰り上げ返済を行う事自体が非常に難しくなってきます。

なので、出来るだけ最小単位で繰上げ返済できるものを選びましょう。例えば、楽天銀行は繰上げ返済をするために1回あたり100万円以上用意する必要が有ります。一方で新生銀行のパワースマート住宅ローンなら1円から繰上げ返済することも可能です。

他にも指定口座に一定以上の金額が入金されていると、自動で繰上げ返済に充当されるタイプの商品を用意している所もあります。

繰上げ返済方法にも注意

繰上げ返済の方法には「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類有ります。詳細は別途記事を書こうと思うのですが、基本的に「返済期間短縮形」を選んで繰上げ返済した方が利息を軽減できます。

どちらも選べる金融機関も有りますが、特に理由がないなら「返済期間短縮形」を選びましょう。

【参考】投資で増やすのは有り?

中には、繰上げ返済するよりも、株などに投資をして資金を増やしてから一括返済した方が良いのでは?と考える人もいるかもしれません。

株取引でお金ゲット

理論的には、ローン金利以上の利回りを投資から得られるのであれば、トータルではお得になりますので、有りといえば有りだと思います。僕の場合はリタイアまであと30年位有りますし、インデックス投資で増やす方を選択するかなと思います。(住宅ローン組んでないので、偉そうな事言えませんが。)

加えて、繰上げ返済するということは、住宅ローン減税の金額が小さくなる可能性も出てくるって事なので、そことの兼ね合いも考える必要が出てくるかもしれません。

毎月の返済額は減らさない方が吉

借り換えを実行することで、数百万円単位で金利負担が小さくなることも有ると思いますが、毎月の返済額は借り換え前と同じ水準にとどめておきましょう。

毎月の返済額を減らせば、その分生活は楽になります。子供がいる人なら、子供に習い事をさせる余裕が出来るかもしれませんし、子供がいない人なら外食の回数を増やすことが出来るかもしれません。

老後のお金

ただ、住宅ローンの支払は非常に長く重い負担です。返済終了時点の年齢が70歳前後になっている人がほとんどでしょう。60代・70代で現役の時のような収入を手にするのは難しく、あるデータでは老人世代の平均年収は200万円とも言われています。

公的年金も現状では原則65歳からの支給となっていますが、支給年齢の先送りが実施される可能性も無きにしもあらずの状態です。そうなってしまうと老後の生活がままならない!なんて事にもなりかねません。

今が良ければ良いや!と考えるのではなく、数十年先のことも考えて行動するようにしましょう。

毎月の負担額を減らすために返済期間を延長する!?

借り換え&返済期間の延長により、更に毎月の負担額を減らそうかな!と考えている人もいるかもしれませんが、潤沢ローン借り換え時に返済期間を伸ばすことは出来ません。また、上述の理由から返済額は減らさないほうが良いです。

返済額を減らしても良いのは、返済額が減った分を投資に回して、借入利率以上の利回りを実現できる自信が有る人だけ。

現在の金融機関に利率の値下げ交渉をするのも有りかも!?

あと、最後の手段として現在の金融機関に金利の引き下げ交渉をしてみるのも有りかもしれません。金融機関だって、わざわざライバルに顧客を持っていかれる位なら、多少金利収入が減ったとしても自分の所で囲んでおいた方が良いや!と判断します。

特に、借り手が公務員や上場企業に勤めている優良借入者の場合には、貸倒れリスクも小さいですからね。

そんな事出来るの?と考える前に一度相談してみると良いでしょう。

なお、その際のポイントは、現在の借入先に相談する前に、金利が低くなっている他行に借り換えしたらいくら位負担が減るのか?についてシミュレーションを行っておくことです。シミュレーション結果を元に担当者に相談すれば、借り換えの本気度も伝わりますし、交渉に応じてくれやすくなるでしょう。

住宅ローン

どれくらいの金利水準まで値引き交渉できれば、現在の住宅ローンを継続すべきか否か?については、借り換えによってどれだけ諸費用がかかるのか?によっても変わるので一概には言えませんが、「借り換え先の金利+0.3%前後」くらいの範囲で金利を設定してくれるので有れば、そのまま継続しても良いかもしれません。

おそらく0.3%くらいが借り換えにかかる諸費用と綺麗に相殺出来る数字になると思います。あとは、借り換えにかかる事務処理の手間や精神的負担なども考慮して、どうすれば良いか決めるという感じでしょうか。

【まとめ】やっぱりシミュレーションが大事!

他にも、保障内容がどうとか金利タイプの変更が出来るかとか予め複数の金融機関に仮審査を申し込んでみるとか、色々着目すべき点は有ると思いますが、疲れたのでとりあえずこれで終了。時間が有れば、また追記します。

とにもかくにも、借り換えするなら「シミュレーション」が大事です。最近は多くの金融機関がシミュレーションサイトを用意してくれていますので、まずはそちらを利用してみてどれくらいお得になるのか?計算してみましょう。

なお、住宅ローンには様々なタイプが有りますので、比較する時間が無い人もいると思います。そういう人は一括比較サイトを利用してみるのも良いかもしれませんね♪ 自分にとって有利になる複数の金融機関に仮審査も申し込めます。

住宅ローンの比較サイトはこちらから

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